欠债超5700亿 启动特别分红计划?!恒大真脱困了?“新恒大”能

发布日期:2021-07-19 21:38   来源:未知   阅读:

  【欠债超5700亿 启动特别分红计划?!恒大真脱困了?“新恒大”能给许家印带来什么?】由于长期奉行“高负债、高周转”的运作模式,中国恒大的有息负债规模一度高达8700多亿元。2020年8月,“三道红线”新规发布之后,中国恒大成为三线全踩的规模房企之一,面临融资受限的风险。降负债,由此成为其主要目标。

  三道红线、房贷新规、集中供地,房地产行业的监管上升到前所未有的高度,轰轰烈烈的“去杠杆”下,泰禾集团(000732)、华夏幸福(600340)、福晟国际蓝光发展(600466)等房企相继陷入流动性困境。

  近来,市场的焦点转移到国内规模最大的民营企业之一——恒大集团旗下的地产业务平台中国恒大(03333.HK)。

  由于长期奉行“高负债、高周转”的运作模式,的有息负债规模一度高达8700多亿元。2020年8月,“三道红线”新规发布之后,成为三线全踩的规模房企之一,面临融资受限的风险。降负债,由此成为其主要目标。

  2021年6月29日,恒大发布消息称,其有息负债约5700多亿元,与2020年的峰值相比,大幅下降约3000亿元。截至目前,中国恒大净负债率已降至100%以下,实现一条“红线日,中国恒大发布

  称,将在7月27日召开董事会会议,讨论特别分红计划。中国恒大是如何降为橙档房企的,其当前处境如何,能否按计划在2022年底降至绿档?作为恒大集团掌门人的许家印,又在如何为未来发展布局?

  碧桂园(02007.HK)、万科集团(000002/02202.HK)在内的12家房企参会,对这些试点房企的有息负债规模设置了“三道红线”——即剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;净负债率不得大于100%;现金短债比不得小于1倍。根据“三道红线”的触线情况,房企将被分为“红、橙、黄、绿”四档。三条红线都触碰到的红档房企,不得新增有息负债;碰到两条线的橙档房企,负债年增速不得超过5%;碰到一条线的黄档房企,负债年增速不得超过10%;三条线都未碰到的绿档房企,负债年增速不得超过15%。万科集团董事会主席郁亮曾公开评论称,“三道红线年的土地招拍挂制度。”

  融创中国(01918.HK)、绿地控股(600606)和阳光城(000671)等大型房企位列其中。截至2020年中期,中国恒大剔除预收款后的资产负债率82.7%、净负债率183.1%、现金短债比0.4,“三条红线”全踩。根据规则,这意味着,中国恒大新增融资的来源完全被斩断了,所有的债务有待于现有的资产变现消化。为达标“三道红线”规则,部分房企开始壮士断腕。2020年9月28日,同样“三线”都踩的融创中国

  金科股份绿地控股早前提出“三年三步走去杠杆”计划,包括压减有息负债规模、调整生产供应节奏、加快已售项目建设和交付结转、提高土地投资质量、加快销售、充实企业资本金等“六大举措”。

  事实上,2020年3月31日举行的业绩发布会上,恒大即公布了“高增长、控规模、降负债”的发展战略,并明确“三年降负债目标”。

  过去一年多,恒大集团亦铆足了劲,通过大力度促销回款、出售股权及债转股等方式花式“降负债”。

  数据显示,中国恒大2020年实现销售7232.5亿元,完成销售目标111%;销售回款6531.6亿元,同比增长38.5%,全年回款率90.3%。此外,恒大集团亦分拆旗下资产进行股权融资。

  恒大汽车(00708.HK)两次配股300亿港元,中国恒大配股43亿港元,恒腾网络(00136.HK)出售股份6亿港元,房车宝引战163.5亿港元。自宣布实施新战略,中国恒大用了短短9个月时间,就实现了有息负债下降1578亿元。但截至2020年底,中国恒大借款仍有7165亿元,其中一年内到期的借款3355亿元,而现金及现金等价物以及受限制现金总额仅有1807.4亿元。2020年底,中国恒大扣除预收后的资产负债率为83.43%、净负债率为152.89%、现金短债比仅为0.54,纵使已大力降负债,仍是“三道红线”全踩的红档企业。

  也即,2021年6月30日,净负债率降到100%以下;2021年12月31日,现金短债比达到1以上;2022年12月31日,资产负债率降至70%以下,实现“三条红线日,其公告称“已安排自有资金约136亿港元汇入债券还款账户,到2022年3月前,该公司再无到期的境内外公开市场债券”。同日,

  华建控股,股份转让价款约为27.62亿元。到6月30日,中国恒大宣布,净负债率降至100%以下。其“降负债”终见成效。史无前例甩卖,促销回款

  紧接着,恒大又放出一则劲爆消息:“2月18日至29日,恒大全国住宅75折优惠,3月1日至31日为78折优惠。”加上楼宇去化率优惠、付款方式优惠等,最高优惠可达66折。这一系列优惠当时创下中国恒大史上最大折扣力度。

  房地产市场相对冷清,碧桂园亦是销售压力重重。为促销去化,2020年5月,碧桂园

  回过头看,这场势头凶猛的楼盘促销行动,不过是中国恒大“降负债”的前菜。其不仅受疫情黑天鹅的影响,更与彼时悬而未决的灰犀牛有关。灰犀牛:终止

  深深房A据悉,恒大地产当时的业务分拆,是港交所有史以来最大的分拆行为。2017年1月25日,中国恒大曾公告“已经收到港交所对建议分拆的原则上批准”。质押

  不过,这些战略投资并非空手而来,而是附带对赌协议条款——若2021年1月31日前重组未能完成,1300亿元投资将从权益变为负债,恒大方面必须悉数回购,此外还需支付137亿元利息。

  最终在2020年11月,前述重组涉及的1300亿元战略投资,其中1257亿元的战略投资者已签订补充协议转为普通股,43亿元权益战略投资者的本金已由中国恒大现金支付后回购。一系列协议签署后,战略投资者合计持有恒大地产的权益为40%,凯隆置业持有恒大地产的权益为60%,恒大免于偿还1300多亿元债务。

  随着借壳重组事项迎刃而解,“三道红线”规则亦开始试行。这进一步提高了中国恒大“降负债”的紧迫感。

  2020年9月6日,恒大集团召开营销大会,许家印下达了“9月、10月每个月销售目标1000亿元”的目标。

  当时,在疫情影响、经济景气度下降的宏观形势下,业界普遍认为2020年“金九银十”的成色今非昔比。而且,此前中国从未有过房企实现单月销售千亿元的纪录。在2019年9-10月,恒大累计实现销售1734亿元,连续两月刷新房企单月销售纪录。这意味着,恒大需要再造奇迹,打破自己的纪录。其压力不可谓不大。

  为冲刺销售目标,中国恒大再度祭出大招——将上半年的“75折优惠”刷新到“7折优惠”。另外,还辅以“给予恒大总部及地区公司部门负责人以上领导额外96折的签批权限”、“网上卖房2000抵20000、清尾最高88折”等促销组合拳。

  超前的战略土储、标准化的管控模式,被认为是中国恒大大力度促销楼盘的底气所在。

  腰斩。2020年,中国恒大的净利润仅为80.76亿元,同比下降53.26%,创下最近4年的低点;同期的销售毛利率

  2021年6月以来,中国恒大“白菜价”促销楼盘的消息也在网络盛传,包括珠三角、江苏南通、四川南充、河南开封、湖南长沙、天津及重庆等地的恒大楼盘促销价远低于市场价。更值得关注的是,这些低价楼盘要求以先全款支付为条件,后返还3成购房款,且不按揭,网签备案需要延后。6月7日,恒大集团回应称“阶段性特大优惠措施,仅限于单栋去化率95%以上的尾盘,超大户型、底顶楼层、商铺等产品。所有常规产品的销售价格、优惠折扣及付款方式没做任何调整。”数据显示,中国恒大的合约销售均价从2020年1月的9016元/平方米,跌至当年12月的8739.71元/平方米,回到2016年的水平;至2021年5月31日,又降至8169.37元/平方米,同比下跌13.63%。

  2021年1-5月,在土拍“两集中”的政策影响下,TOP50房企拿地总额同比增长32.1%,拿地额同比、环比双双上升。中指研究院公布的2021年1-5月全国房地产企业拿地、成交总价等排行榜中,中国恒大以218万平方米的拿地面积位居第24位,跌出TOP20阵营,拿地金额排行榜上则未见现身。

  不过,2021年6月17日,中国恒大以6.01亿元竞得位于长春市宽城区的173号地块,占地约11.65万平方米,总规划建筑面积为23.3万平方米。以竞得价计算,该宗地折合楼面地价约为2581元/平方米。这是中国恒大被传“22城首批集中供地接近尾声,恒大或因被禁未拿地”之后首次出现在土拍市场。

  ,出任首席经济学家。虽说一度同踩“三道红线”,融创中国却无裁员的迹象。相对而言,中国恒大是裁员相对较多的房企之一。除去碧桂园之外,万科企业、世茂集团(00813.HK)、新城发展

  商票是基于企业信用背书的工具,其兑付状况有赖于企业的自觉与信用。若不及时兑付,会反噬企业信用。通常而言,企业甚至宁愿

  贷款逾期,也不愿商票逾期。银行债务逾期尚能协商解决,而商票一旦发生逾期,则可能导致供应商暂停供货,各类建筑和装修材料不进场,会导致建设工地迅速停工瘫痪。

  对于“恒大商票逾期”的投诉,6月7日,恒大集团回应称,“个别项目公司存在极少量商票未及时兑付的情况,集团高度重视并安排兑付。”早在2020年,恒大集团商票也曾出现过多宗延期兑付风波。同年8月6日,恒大方面公开表示,“公司所有到期商票均已兑付完毕,不存在未兑付问题。”据了解,恒大集团多年前即已开始在应付工程款中尝试银行承兑汇票和商业承兑汇票,而不再以现金支付。

  上海票据交易所的数据显示,2020年中国商票签发金额为3.62万亿元,其中,TOP19房企总体商票承兑余额达到3355.74亿元,占9.27%。商票圈统计的数据显示,恒大地产商票余额达2052.67亿元,位居地产行业之首;第二梯队的华润股份、绿地控股、融创中国承兑余额体量介于200-275亿元;碧桂园、

  恒大在供应商面前的强势程度,可见一斑。在“三道红线”下,票据等应付款项目成为降低负债、短期内满足监管要求的一个可行方式——由于净负债率、现金短债比仅考虑有息负债,而票据融资可不计入有息债务,房企可通过增加应付款项、其他应付款项等无息类经营负债。客观来看,除商票工具之外,整个“应付账款及票据”对于房企的资金周转具有重要意义,且可反映出房企对下游供应商的占款情况。

  数据显示,2016年,中国恒大的应付账款及票据规模为1830亿元,占其当期流动负债、总负债规模的比例分别为24.95%、15.8%。2020年,中国恒大的流动负债规模为15073亿元、总负债规模为19507亿元,6217亿元的应付账款及票据占比分别为41.25%、31.87%。

  新财富考察多家龙头房企的应付账款及票据/流动负债、应付账款及票据/总负债两项指标,发现整个房地产行业,似乎并无其他房企能出中国恒大之右(表4)。

  若不是通过强势占用供货商资金,中国恒大的无息负债会更低,而有息债务规模会更高。

  营业收入分别为130.46亿元、122.46亿元,来自中国恒大的销售占比分别为60.71亿元、55亿元,占比分别高达46.54%、44.92%,营收半壁江山来自于中国恒大。广田集团大股东广田控股旗下的广田投资公司曾以50亿元投资中国恒大。宝鹰股份流通股东

  宝鹰股份此前实控人、现第三大股东宝信投资曾斥资50亿元投资中国恒大,持有后者股份为1.8657%。索菲亚索菲亚

  索菲亚应收账款期末余额TOP5单位中,第一位即是恒大地产旗下的深圳恒大材料设备有限公司,索菲亚对其应收款期末余额为1.88亿元,占应收款期末余额的21%,这比2020年中报数据6727.91亿元暴增了1.21亿元。2019年,恒大集团的业务占金螳螂金螳螂

  最近一年,中国恒大对供货商的付款有收紧趋势,其账款周期继续延长。数据显示,中国恒大截至2020年底的应付贸易账款高达6217亿元,而2019年仅为5447亿元,同比增长了14.13%。进一步说,中国恒大过去一年负债规模较大幅下降背后的秘密,是否包括占用合作伙伴的无息资金?

  2017年,中国恒大在境外发行企业债105.23亿美元(折合678.73亿元),发行期限最长达8年,最短为4年,利率最高为9.5%。这是发行规模最大且融资期限最长的一年。2018年,中国恒大发行23.9亿元ABS和180亿港元可转债。虽说债券产品利率较低,但融资规模骤然缩至173.3亿元。

  2019年,中国恒大发行了200亿元一般公司债和30亿美元企业债。融资规模看似高达393.5亿元,但境内发行的一般公司债期限仅有7天。境外发行的企业债成本却突破了10%,且产品期限也明显缩短,最短仅有3年,最长不过5年。

  在同时触碰“三条红线”后,中国恒大不得新增有息负债。自2020年1月之后,中国恒大未在境外发债,虽说2021年仍有1条发债记录,表面上看,其融资渠道仍然畅通,但高昂的境外发债成本下,这一续命方式无异于饮鸩止渴。加之,债券产品期限越来越短,尤其一般公司债的产品期限极短,债券融资渠道可谓聊胜于无,近似于关闭状态。

  公开资料显示,碧桂园于2021年1月在境外发行了2笔合计12亿美元的企业债,期限最长达到10年,最短也有5年,虽说规模不大,但债券利率仅介于2.7%-3.3%。2021年1-6月,万科发行了18项债券产品,其中涉及ABS、一般公司债和一般中期票据,产品期限最长7年,产品期限最短1年,发行规模达到172.55亿元。

  中国恒大与万科、碧桂园在债券融资渠道的表现差异巨大,关键因素在于中国恒大的有息债务规模。

  整体而言,2020年至今,中国恒大承受住市场、同行及业主等各方压力,大力度甩卖促销楼盘;与债权人博弈,舒缓回购债务压力;延长供货商的商票兑付、延长应付账款的周期,其背后的核心逻辑颇为清晰——全力降负债,减少至少一条红线,达标金融监管要求,以保证融资渠道的通畅。

  按照监管层要求,从2021年1月1日起,房企正式进入降杠杆测试期,到2023年6月底,12家试点房企的“三道红线日,在成都举行的“集中土拍”上,“三道红线”红档企业被限制参拍。这显示房企踩线不仅直接影响融资,也进一步延伸至土储及资本化,尽早达标,势在必行。

  数据显示,截至2020年底,中国恒大的现金及现金等价物为1588亿元,同期的“短期借贷及长期借贷当期到期部分”为3381亿元。与短期的偿债规模相比,中国恒大存在1793亿元的现金缺口(表7),由于同期的应收款项合计为2931亿元,倘若期间回款得力,应收款项回款的资金足够填平前述现金缺口,仍有较大空间应对潜在的挑战。当然,其短期现金流压力巨大已是不争的事实。

  截至2020年底,恒大汽车总体收入154.86亿元,同比增长174.8%;其中,健康管理板块的收入为152.68亿元,增幅达到208.54%;其旗下还有医疗美容手术及门诊服务,收入3096万元,同比增长16.39%;新能源汽车部分收入仅1.87亿元,同比下降71.61%,官方称“主要是电池销售收入减少”。也就是说,健康管理板块的收入占比高达98.59%,新能源汽车板块占比仅1.2%。恒大汽车的健康管理分部有29个恒大“养生谷”项目在全国范围落地,15个项目的四大园已投入试运营。

  从某种意义上说,尽管被赋予了新能源汽车、健康管理(甚至有医美)等热点概念,但恒大汽车本质上仍是一家房地产公司,其官方宣称的“养生空间”和“汽车生活空间”产品实质上也是房地产产品。财务数据显示,恒大汽车49%的总资产是开发中物业,其规模高达611.26亿元。2019年大手笔拿地之后,在恒大集团“降负债”的战略布局下,恒大汽车2020年也踏上了房产“大促销”的节奏。恒大汽车表示,其2020年“毛利润从2019年的33.49%下降至2020年的17.4%,主要原因是业务量增加,且为加速销售,提供给客户较大的折扣优惠”。

  自2018年以来,恒大集团快马加鞭进军新能源汽车市场,陆续收购国能汽车、柯尼塞格等公司股份,在多地布局整车、电池、电机等产研基地,搭建产业链闭环。为突出战略布局,2020年9月1日,恒大健康正式改名恒大汽车。

  长城汽车(601633),仅次于比亚迪(002594)和蔚来汽车(NIO.N),晋级中国汽车行业前三甲。不过由于至今没有一辆车上市销售,市值惊人的恒大汽车一直处于“PPT造车”的质疑声中。数据显示,恒大汽车2020年的研发支出高达16.64亿元,占当年销售规模的10.74%,超过了同期比亚迪的5.46%、广汽集团的8.11%,低于蔚来

  相比之下,全球巨头大众2020年在中国的销量仅385万辆。恒大汽车计划在2021年底开始试生产,预计要到2022年开始量产。

  天眼查显示,2015年7月,恒大海花岛开发建设有限公司注册成立。或为凸显恒大集团对文化旅游的布局,2016年5月,恒大旅游集团发生工商变更,其股东由恒大地产集团变为恒大集团,成为与恒大地产集团并列的一级业务板块,而彼时的恒大海花岛开发也于2016年9月更名为恒大旅游集团。2021年3月,恒大旅游集团更名为恒大童世界集团有限公司。

  恒大集团官网上对恒大童世界的描述是,“全室内、全天候、全季节的世界顶级童话神话主题公园。”

  截至目前,全国已超过50家百强房企进入文旅领域,其中有10家成立了专门的文旅公司(集团),包括碧桂园、保利地产、融创中国等。

  社保人员数量从2016年的520人,稳步发展至2019年的2412人,而2020年该项指标未公布。从该项指标推断,恒大童世界在过去数年正扩大人员规模。由于投资体量大、回报周期长,依靠文旅项目赚钱并非易事,国内普遍由地产业务反哺文旅项目。在如今恒大集团大力度甩卖楼盘的背景下,准备花费千亿量级资金打造的恒大童世界是否能如期推进?其能否未逃脱前述商业模式怪圈?

  在恒大集团众多上市企业中,中国恒大的市值体量已不突出:在股价经过连续数月的下跌之后,香港开特马现场直播视频仅剩1247亿港元,远逊于后来居上的恒大汽车2647亿港元市值。

  恒大汽车分别由Evergrande Health、恒大集团持股73.49%、1.46%。以2021年7月9日的2647亿港元市值估算,恒大方面持股市值超过1984亿港元。

  (00136.HK)的总市值508亿港元,中国恒大一度持有其55.64%股份,而后降至45.55%。2021年6月20日,中国恒大以6港元/股向儒意影业、南瓜电影创始人柯利明控制的Pumpkim Films Limited转让其中7.39亿股,占恒腾网络总股本的8%,套现44.33亿港元。交易完成后,中国恒大仍然作为第一大股东持有其37.55%股权,该笔股权市值约为191亿港元。

  作为恒大人寿的第一大股东,恒大集团持股比例为50%。截至2020年底,恒大人寿所有者权益达到171.04亿元,以此估算,恒大集团所持股份市值约85.82亿元。另外,恒大集团持有盛京银行(02066.HK)36.4%股份,以后者608亿港元市值估算,恒大集团的该笔股份市值达到221亿港元。

  6月24日,恒大地产母公司广州凯隆置业拟将其持有的嘉凯城29.9%的股份,以27.62亿元转让给华建控股

  由中国恒大拆分的恒大物业,净资产规模约100亿元,当属恒大集团旗下基本面较为良好的子公司之一。截至2020年底,恒大物业资产负债率仅为41.78%,几乎不存在短债,账上现金充沛;且营业收入和净利润均呈快速增长;营业收入105.12亿元,同比增长43.28%;扣非净利润达25.48亿元,同比增长192.35亿元(表10)。

  在房地产主业融资收紧的背景下,将新业务分拆上市,被认为是开发商“去杠杆”、应对“三道红线”规则的有效途径之一。

  绿城服务(02869.HK)、融创服务(01516.HK)、招商积余(01914.HK)、华润万象生活(01209.HK)等。由于房地产进入存量博弈时代,物业管理的价值日渐获得资本市场认可,甚至有物业公司市值已超过开发企业市值,如,碧桂园服务的市值2451亿港元,超过了碧桂园的1804亿港元;绿城服务市值301亿港元,超过绿城中国

  雅生活服务绿城服务10%股权;以及合景悠活(03913.HK)13亿元吞下雪松智联等大型并购物业管理被认为是“规模制胜”的行业,这一赛道近年的并购潮愈演愈烈,头部企业集中度越来越高。招股书显示,恒大物业的住宅物业收入的98.2%来自于中国恒大的项目,其引以为傲的195%复合年化增长率,是基于中国恒大的持续扩张。要维持可观的市值,恒大物业则需要维持“规模制胜”的战略。2021年1月29日,恒大物业斥资15亿元,全资收购了浙江亚太酒店物业服务有限公司,收购后新增超8000万平方米在管面积以及33个城市公服项目。

  为了支持恒大物业的快速发展,恒大集团亦是费尽心机。2021年,许家印亲自在军令状中要求恒大物业“每月必须对外拓展3000万平米在管面积”。按照管理层的预期,今后3年,恒大物业的管理规模有望维持50%左右的增速。

  贝壳(BEKE.N)在纽交所上市当日,股价收于37.44美元,市值达到了421.95亿美元。贝壳

  数据显示,2020年中国住房市场(包括一级和二级市场)总交易额超过22万亿元,并且中国每年新车销量已超过2500万辆。将房地产、汽车交易总额同时计入,则二者总规模突破30万亿元。或着眼于此,恒大集团抢先横向整合,做到“房车合一”。在2020年度业绩发布会上,恒大集团表示,房车宝计划于2021年底或2022年初上市。目前,其已经引入了17家总计163.5亿港元的战投。据其官方说法,2021年底,房车宝的交易规模或超过2万亿元。“现在的恒大不是单一的地产企业的恒大,是打算将八大业务平台全部实现分拆上市的‘新恒大’,其中也包括恒大文旅板块。”

  (09633.HK)在港交所上市,总市值超4400亿港元,其掌门人钟睒睒晋级2021年新财富500富人榜中国新首富。继恒大汽车、恒大物业、恒腾网络之后,恒大集团正在推动上市的房车宝、恒大文旅、恒大冰泉、恒大粮油等平台,几乎囊括了当下所有的热点赛道。中国恒大的窘境,显然并未影响恒大集团商业版图的扩张。其中,恒大文旅、恒大冰泉及恒大粮油真实的经营情况,难以查证。不过,快速消费品牌的扩张,深度依赖营销投入,这些待上市平台或也嗷嗷待哺,那么,恒大集团继续培育这些上市公司的资金将从何处来呢?拆分子公司上市打造的“新恒大”蓝图,能否帮助精于资本运作的许家印翻开财富故事新的一页?(文章来源:新财富)